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地产融资“黑清单”与“白名单

作者:中房俱乐部CREC 来源: 中房俱乐部CREC 所属: 行业资讯 发表时间: 2018-8-12 18:35:42

进入2018年,房企融资进入监管最严厉时期,找钱成为第一要题。中小房企的日子,这半年不知道是怎么熬过来的,未来的两三年,简直不知道要怎么熬得过去。


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地产项目融资“黑清单”



20167月以来当过“地王”,审慎;项目本身就是“单价地王”,否掉!

 

三四线城市商业地产项目,否掉!

 

项目所在地域没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的,否掉!

 

信用记录,已经出现不良信用余额的,否掉!


土地款,有信贷资金流入的,否掉!

 

资本金,有不实的、有比例不足的,否掉!传统的用信托、理财募钱,再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的,否掉!

 

前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的,否掉!

 

股东或实控人,经营跨度大的,还有非地产类主业的,否掉!

 

项目实控权,开发商发生过变更的,审慎;发生过3次及以上变更的,否掉!

 

项目进程,有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的,纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的,否掉!

 

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 房地产企业融资“白名单”

龙头性质房企(比如前30+资金实力强+开发经验丰富+经营规范,资金链保持基本通畅的,银行是乐意继续合作的。

 

开发经验,一些大中型银行要求的是:

 

国资背景的房企具有三年以上开发经验、累计开发面积不低于30万平方米;

 

民营房企具有10年以上开发经验,累计开发面积应不低于100万平方米。

 

开发资质,要求:

 

国资背景的房企具有三级或以上开发资质,民营房企具备二级或以上开发资质。

 

据某银行客户经理透露,每个月给TOP10房企放款的金额只有10亿左右。对于销售额近千亿的房企,这些钱可谓杯水车薪。

 

 

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 地产偿债高峰前夜


 

530日,合生创展集团2018年非公开发行公司债券遭到“中止”,这笔债券拟发行额度为31亿。

 

528日,碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债,状态也显示为“中止”。

 

529日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”,这笔债券发行额度为60亿。

 

525日,花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债,也显示为“中止”。

 

还有大批的房企正在排队发债。但在近来房企债务违约的风险加持下,监管层对房企发债的态度更加审慎。

 

房企发债潮的巅峰期在20152016年,很多债务是3年期的或是“3+2期限”的,从现在开始到2020年,房企的债务进入到集中兑付期

 

天风证券金融部统计,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量1949亿元,其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上

 

而嗅觉灵敏的金融机构,已经去避险了。在债市,5月份以来,交易机构加大力度抛售地产债。

 

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 房企到处“搞资金”

 


眼下,金融机构地产项目融资/房企授信,不仅一刀切的房企榜单层级在提高,就连融资成本也在快速上涨,12%利率的钱现在要靠抢

 

问题是房地产整个行业的利润都在下跌,销售利润能超过10%的项目已经很不错了,如果债务融资利率超过12%,后续风险还是很大的。

 

目前来看,境外发债和资产证券化(ABS正在成为房企的融资新渠道。

 

Wind数据显示,截至2018522日,2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期大幅度上升105%左右。

 

中小房企基本就是断流了,目前市场上不少中小房企急于变卖手中资产,资金方收购困境资产的机会来了。大房企通过发ABS或者类REITs找钱,也是必修课了。