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干货分享丨鼎信长城解读最新房地产投资形势

作者:鼎信长城集团 来源: 国际金融地产联盟 所属: 行业资讯 发表时间: 2018-8-12 18:41:12

7月6日,中国证券投资基金业协会举行内部业务培训题为《最新房地产投资形势探析》的专题培训。章华从国内房地产经济与政策、房地产市场基本面、房地产行业未来发展及房地产基金运作模式四个方面全面、深入探讨了当前中国房地产市场的投资形势。


以下分享培训核心要点:

 



房地产在过去二十年对中国经济社会的发展有巨大推动作用,受政策调控周期性特征明显,但在一定时期内仍是国民经济稳定器。受城镇化、棚改政策、美好生活追求等驱动因素,当前房地产市场需求依然强劲,总量持续高位盘整,但行业整体进入平稳发展期。


在“地根”和“银根”两大约束下,财政收入对房地产依赖较高。2017年,房地产市场对财政收入贡献接近7.8万亿元,占比整个财政收入的1/3。这其中尚且不包括大量的、无法计算的隐形贡献。



当前房地产市场在多重政策严控下,创下多项之最,去化卓有成效  双规机制下房价失真。


2016年930以来,限售、限购、限贷、限土供、限土拍、限商、限价、限离等政策齐上阵,一线城市房地产市场供应严重不足,价格出现略微上涨甚至下降;二线城市两极分化比较明显;受棚改政策的余温效应,三四线城市依然是商品房成交主力,当前房地产市场库存已接近2012年水平。但整体调控呈现重行政、轻经济、重抑制需求、轻增加供给特征,整个住房制度价值取向不清楚,长效机制不清晰。


从楼市层面上看,房地产销售面积和金额出现回暖,整体销售价格缓慢增加,有望在2018年创造新高。


从地市层面上看,一二线城市由于政策限制,溢价率不能真实体现,三圈内的三四线城市较为火热,整个土地市场规模有望回升。


从资金层面上看,继续实行稳健中性的货币政策和适度收紧的金融政策,金融去杠杆与防风险并行,信贷资金偏紧。


从房企层面上来看,马太效应凸显,TOP100整体盈利性向好,房企的资产负债率严重失真,但整体融资成本和规模偏紧。 


谈及机遇,鼎信长城认为当前房地产市场中存在结构性和转向性两大机会。当前我国城镇化率偏低、居住品质不高、三大经济圈集聚效应、不良资产规模提升等突出现象,房地产市场中存在较多结构性开发机会;由于政策的引导及房企转型,在长租公寓、城市级差改造、主题地产及资产证券化等方面也存在较多转向性机遇,鼎信长城站在行业一线,向监管机构提供了诸多行业发展建议。

 

房地产投资基金,在整个房地产融资渠道中,仅占据冰山一角,更多的资金被银行、信托、保险等占据。与传统PE基金相比,房地产投资基金具有规模大,周期短,平均回报率稳定且较高等特点。


与国外相比,国外发展较为成熟,主要以REITs为主要退出方式,而当前中国房地产投资基金仍以新开发或待改造的地产项目为主。


在当前监管形势下,房地产投资基金将回归本源,债权投资从严,股权投资为主,未来房地产投资基金的核心能力集中在投资及资产管理能力。在明确IRR的前提和标准下,风险和收益要适度兼顾和匹配,同时要锁定市场、成本和工期,整体坚持主体优、城市优、项目优、条件优、团队优的投资原则,快判断、快跟进、快落地、快放弃,对房地产开发过程中全流程关键节点及关键进度表进行专业管控,在锁定风险前提下追求高收益。