We Promise. We Deliver.

中央经济工作会议于2023年12月11-12日在北京举行，全面总结2023年经济工作，深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作。此次中央经济工作会议指出，进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。综合起来看，我国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，要增强信心和底气。

会议透露哪些信号？

“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。”多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。要增强宏观政策取向一致性。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。

可以看到，中央经济工作会议虽然认为经济回升存在困难和挑战，但其对明年经济的评估十分乐观，关于宏观政策的说法也更强调政策的质量、效益、合力，没有显示要在2024年大举实施刺激措施。

我国经济2023年处于一个短周期的低点，疫情对供应链的影响还需要修复，加上国际环境充满不确定性，因此更需要包括财政政策在内的宏观政策刺激，助力经济反弹。在这样的背景下，2023年末的中央经济工作会议就显得尤为重要，作为中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议，我们需要通过中央经济工作会议把握当前经济形势、研判来年发展方向，提前布局，抢占先机。

会议提出哪些问题？

产能过剩 

部分行业产能过剩的提法已经很长时间没有出现在中央经济工作会议公报上，当时过剩行业主要集中在上游不同，目前的产能过剩几乎是全方位的。房地产业低迷导致传统行业供需失衡，新兴产业野蛮生长后却无人埋单.....

在这样的背景下，国家当前的主要任务就是要化解过剩产能。但无论是政策性去产能，还是通过市场化手段去产能（优胜劣汰），虽然从长远看是好的，但短期内必定会对园区行业造成巨大冲击，关于这一点，大家要做好心理准备。

至于社会预期偏弱和风险隐患仍然较多，最直接的影响就是企业不愿投、不敢投，使得市场需求进一步减弱，导致面临的挑战更大了。

2024年招商引资重点产业

要大力推进新型工业化，发展数字经济，加快推动人工智能发展。打造生物制造、商业航天、低空经济等若干战略性新兴产业，开辟量子、生命科学等未来产业新赛道，广泛应用数智技术、绿色技术，加快传统产业转型升级。加强应用基础研究和前沿研究，强化企业科技创新主体地位。

2024年，国家将重点在这6方面发力：

一是人工智能，随着技术不断发展，AI模型将迎接更加复杂多样化的交互场景，可能在机器人、内容创作、自动驾驶、医疗等领域打开全新的应用空间；

二是生物制造，包括生物制药、生物食品、生物基化学品、生物材料、生物能源等产业；

三是商业航天，主要包括运载火箭、人造卫星、载人航天、深空探测及空间站等方向，但航天产业门槛非常高，需要国家战略推动；

四是低空经济，这也是2023年的热词，泛指是指以民用有人驾驶和无人驾驶航空器为主，以载人、载货及其他作业等多场景低空飞行活动为牵引，辐射带动相关领域融合发展的综合性经济形态。产业构成包括低空制造、低空飞行、低空保障和综合服务等产业；

五是量子，以量子计算、量子通信和量子测量为代表的量子信息技术有望成为未来重大技术范式变革和颠覆式创新应用的新源泉；

六是生命科学、包括脑科学、再生医学、类器官、精准用药、智慧实验等。

政府出资产业基金坚持市场化运作、专业化管理原则，同时明确政府出资人不得参与基金日常管理事务。

产业基金可以综合运用参股基金、联合投资、融资担保、政府出资适当让利等多种方式，充分发挥基金在贯彻产业政策、引导民间投资、稳定经济增长等方面的作用。

 

2024年产业园区发展趋势

先立后破

当市场形势逆转，行业根本逻辑已经发生改变之后，我们的服务形式也需要升级，园区发展商需要从单一的提供空间服务转变为提供更多的服务，包括资源链接服务、政策服务、科创服务、金融服务，甚至于更高门槛的技术服务。这就是一次服务的升级换代，我们需要更加深入的了解政府和产业的需求，并不断提升我们自己的服务种类、服务能力和服务质量，真实的切换到服务赛道。

中央经济工作会议提出了“先立后破”，我们认为园区行业在2024年同样需要先立后破——先确定我们这个行业的定位、属性和企业自身的商业逻辑顶层设计，然后再寻求改变与突破，需要放弃的就放弃，需要补强的就补强。当然，在未来3-5年的过渡期内，我们可能还要以园区载体开发运营为主要表现形式，但是大家一定要记住，我们做园区的核心目的不是为了单纯租售盈利，或者不断滚雪球般的扩充资产规模，而是为了承载优质的产业，为本地政府补强产业链，构建产业生态的必要手段。

注入科技基因，植入资本属性，链入产业生态

这个时代基本已经告一段落，这种商机一去不复返了，如今我们的园区发展商如果还想继续在这个行业内有所作为，就必须坚定的“战略升维”，打铁还需自身硬，为自己注入科技基因，植入资本属性，链入产业生态，真实的扎入产业这个领域，甚至可能要根据自己的资源禀赋选择一两个细分赛道跳进去深耕，先做减法，再做乘法，形成“科创孵化器+生产加速器”的延伸、分工与配合，更好的为政府和产业搭建资源整合平台，提供与链接深度科创产业服务。

这一定是一场全新的升级战争，原来三板斧早已行不通了，必须放弃过往传统产业地产的模式，从科研链、金融链、资源链、人才链、业务链等维度重新建立自身的商业模式，针对性的布局、补强与转型，找到差异化竞争优势，形成降维打击的势能，实现“1-N”的蝶变。

2024年，我们期望有雄心壮志的开发运营同行，因循历史基因、发挥比较优势、保持战略定力，谋求协同共赢，做真正的差异化竞合者。

构建产业发展的“三级平衡逻辑

一个区域的良性开发和运营，最终对外呈现出的应该是优质的基础设施和区域生态环境，占据产业链核心位置的龙头企业，中小成长性企业集聚和经营属性优异的产业园区，安居乐业的商住配套等。

但这些都是最终呈现出的产品，究其根本，真正支撑这个区域良性可持续发展的，应该是一整套“产-人-城-境-业”的营城逻辑，尤其是一级开发、二级开发、三级运营层面的相互促进、循环联动、整体平衡机制：

一级整体平衡——封闭运营，自我造血，财政增量支持招商基金和公共配套打造，实现产城整体平衡；二级自求平衡：产业载体控制成本，客户导向，租售并举，通过REITs实现闭环平衡和再投资，加上一定的商住利润适当补充；三级加速平衡：运营服务收益、特许经营城市运营收益和产业投资收益，加速账面平衡。

特别是当前外部整体经济和产业形势处于震荡周期的现状，2024年，我们期望各地的产业发展模式都能够从“一、二、三级业务整体规划和平衡”角度进行业务层面的提前谋划和布局，并需要政企统一认知，合理分工，通力协同，强化政府的顶层规划引领和本地政府园区平台的市场化逻辑具体执行和操盘能力。

确立“低成本+高质量”发展模式

进入2024年，在既要保障生存，又要兼顾发展的前提下，“低成本+高质量”发展模式，是这些地区在现有约束下性价比最高的解题思路。

在这个思路下，就必须改变原有的完全由国资平台不计代价、不按节奏、缺乏套路的盲目进行高成本、重资产园区、商住等在内的各类载体开发的商业模式。虽然某些新开发区域，这种模式短期内通过融资资金支持，现金流上或许还有转圜空间，但是从中长期来看，如果无法解决成本控制和经营性收入的问题，必然会导致资金链无法闭环，也就失去了可持续发展的机会，已经有很多案例印证了这个问题的严重性。

而“低成本+高质量”的关键原则，就是绝不能再走“大投入、大开发、大建设”的老路，摒弃所有低效乃至无效投资的业务，切实降低融资成本、开发成本、管理成本和产业发展成本，强调资源集中——各类政策、产业、金融、订单、场景等要素资源的内部“计划经济”；效率提升——提升决策效率、机制效率和投资效率；能力加强——打开对外端口，用好雇佣军（外部产业资方），强化子弟兵，提升投融资能力，盘活存量资源，打造产业生态，开发特色园区，形成比较优势。

“低成本+高质量”的核心内涵，是在本地政府主导之下，以国有平台公司为实施主体，集有为政府+有效市场，集中区域内现有资源和力量，再以市场化合作的端口开放理念，撬动外部各类专业方、产业方、资金方资源和能力，在特色主题园区与产业链打造、产业生态构建与运营层面进行创新性的突破和尝试。

多元化的创新合作

在产业园区回归产业逻辑和基建属性之后，开发运营主体凭一己之力单打独斗就能轻松玩转一个园区是越来越困难了。实际上，行业很多优秀的参与主体各擅胜场，在各自领域里并没有绝对的竞争对手，彼此之间反而有非常多的合作空间，这其中蕴藏的潜力和商机，由于企业自身区域、业务、体制、管理上的拘囿并未被充分认知与挖掘。

我们期望，2024年各个产业发展高地，都应该在将控制力掌握在政府和国有平台子弟兵手中的前提下，充分发挥外来社会资本的资源和机制优势，形成“国民共建、同质不同体”的多元主体通力合作模式，各自发挥产业发展的比较优势，特别是很多在产业运营、产业服务、产业整合方面具有灵活而术业专精优势的民营企业，以及兼具“产业规划能力+资源整合能力+资产运营能力+资本运作能力”的品牌龙头，鼓励其参与到园区开发、建设、运营当中，扮演赋能服务者，补齐国有子弟兵的短板和不足，包括支持其与国有资本联合，通过合资共设、股权转让、增资扩股等方式，共同参与重大产业园区项目投资建设；或组建基金，参与存量工业用地与低效闲置产业园区转型升级等。

把运营服务做到极致

产业园区下一步的竞争，一定不再是空间硬件产品低层次的短兵相接，随着近年来各地政府大规模园区建设的浪潮，园区物理空间正处于饱和式供给的状态，这一轮窗口期即将在3-5年之内结束。而行业目前所欠缺的，其实是产业生态链和生态圈的打造，以及基于此的深度产业运营服务能力，“软件补短板”势在必行。

另一方面，随着科技升级加速、资产增值减缓，空间对于实体企业的吸引力也正在不断削弱，任何一个有远见的地方政府和开发主体，都应该开始逐渐减少增量硬件赛道的加注，转而着手布局更有价值潜力的存量赛道，以及从开发到运营的能力建设、道具补充与内功切换，将流量转化为留量，通过软件产业运营提升硬件载体价值。

只有打造繁荣的产业链、做好真实有价值的产业运营，资产才能更值钱，才有内容产品力和可持续性。因此我们期望，2024年各地政府和开发运营主体更重点着墨的，是要集中精力补产业链运营的短板，用“产业研究+资源整合+成果转化+运营服务+资本助推+生态闭环”这样一整套“海陆空立体化的招商运营作战体系”来支撑，把运营服务做到极致，形成真正强黏性的“产业生态热带雨林”，方能真正体现园区“产业发展政策特区”的本质。

跨区域联动资源

我们期望行业开发运营主体在2024年能够跳出原有的格局，遵循产业的逻辑，从更高的视野去看待园区的发展布局，更多考虑的不是为了拿地而拿地，为了租售而租售，而是如何搭建市场转化与应用的桥梁，打通科技创新高地、高端智造高地和产业链上下游的联系，真实服务于产业链的上游、中游、下游。

这其实就要求我们的开发主体不再以单纯的空间载体和园区开发逻辑，只看一个区域的土地供应、土地价格和综合区位，而是上升到产业的逻辑，盘点自己手中集聚的产业资源，它们的业务发展需要在哪里布局，需要匹配哪些资源和政策，我们自身作为园区平台能为它们提供哪些赋能，获取业务订单和应用场景，争取政府的专项产业扶持政策，提供各类产业公共平台服务，并怎样从产业的发展中寻求自身的收益增长点——这样才能真正突破产业园区单一维度的空间界限，通过挖掘和匹配入园企业发展需求，实现跨区域联动资源，最终成功打造软硬件结合、不局限在区域拘囿的主题产业发展平台，并从中不断的发现价值、创造价值、获取价值，实现可持续发展。

2024年国内智慧园区发展趋势

关于未来国内智慧园区的蓬勃发展，我们认为可以归纳为以下三个方面：

一是技术的驱动。随着物联网、大数据、人工智能等相关技术的快速发展，使得人们能够更加精细化的去感知园区所发生的事情，也赋予园区管理者拥有更丰富的手段去感知园区世界;

二是行业数字化转型的驱动，智慧园区也是行业数字化转型非常重要的组成部分。例如很多制造型企业，在进行行业数字化转型时缺乏抓手，而恰恰智慧园区帮助客户找到了一个很好的场景作为试验田，通过智慧化的手段，更加便捷高效的对园区进行管理，从而提升生产效率，节约成本;

三是智慧园区是迈向智能社会的必然产物。例如浙江省数字化改革报告中，明确提出未来社区和未来工厂发展计划。全国已经有6个省颁布了智慧产业园区的建设标准，这些政策和指导都促使智慧园区的高速发展。

回顾近三十年的园区建设，传统园区面临着人工成本高、安防水平落后等问题，亟需提升园区生产效率、管理效率、资源利用水平、服务水平。目前而言，智慧园区建设不仅仅是各种智能硬件设备与软件系统功能的简单集合平台，更是囊括了基础设施、网络系统、集成管理与在线服务等多个环节结构构成的整体，AIoT技术(互联网、物联网、云计算、人工智能等技术)无疑是园区数字化升级的重要基础技术。

智慧园区的提升难点

第一，缺乏顶层设计，智慧园区作为一个创新型的产业，并没有相关的行业标准进行牵引，这也是产业发展必须经历的一大难点，而在这种背景下，不少巨头企业已经开始牵头建立相应的标准，但目前更多的建设以碎片化功能为主，系统性考虑不周;

第二，缺乏相应的人才，与其它新兴行业一样，智慧园区人才相对紧缺也是一大难点，智慧园区建设涉及多个领域，包括信息技术、自动化控制、管理科学、系统工程等，需要复合型跨学科的专业人才储备，但由于智慧园区建设的时间仍比较短，相关的人才缺乏实践经验;

第三，缺乏运营管理规划，智慧园区建成后，该如何进行高效的运营管理，缺乏完整的规划。智慧园区“三分靠建设，七分靠运营”，其涉及客户的价值需求、整个园区的投资和收益决策，以及在运营过程中会出现的各种难题，如综合性园区一般会采用多套运营系统，比如：物业管理平台、停车系统、能耗管理系统，各服务商未能做到数据共享，从而降低管理效率;

第四，缺乏数据共享应用，由于前期建设系统性考虑不全等因素，导致各业务的信息系统相互独立，数据难以实现共享和互通，信息孤岛现象严重，无法实现智能联动，造成服务体验效果不佳。

从这些落地难点看，智慧园区的推进仍需产业稳定的投入及人才的培养，方能保证后期智慧园区产业成长的提速。